2008'de fabrika devreye girdi, ilçe bir daha eski haline dönmedi. Kirayı ve konut talebini bugün hâlâ o kırılma belirliyor.
Biga'yı anlatırken çoğu kişi tarımdan başlar. Doğrudur, ova hâlâ ilçenin bel kemiği. Ama konut fiyatlarını konuşacaksak başlangıç noktası 2008, yani İÇDAŞ demir çelik tesisinin devreye girdiği yıl.
O tarihten önce Biga, çevre köylerden gelenlerin alışverişini yaptığı bir ilçe merkeziydi. Sonra vardiyalı çalışan binlerce kişi geldi. Bunların bir kısmı Biga'ya yerleşti, bir kısmı hafta içi kalıp hafta sonu memleketine gitti. İkisi de konut talebi demek, ama çok farklı iki talep.
İki ayrı kiracı profili
Aileyle yerleşen çalışan 3+1 arıyor, okula yakınlık soruyor, uzun süre oturuyor. Vardiyalı gelen bekar çalışan ise 1+1 veya 2+1'e bakıyor, eşyalı olmasını istiyor, iki yıl sonra tayin olup gidebiliyor.
Bu ikisini aynı daireyle memnun edemezsiniz. Yatırım için daire alacaksanız hangisine oynadığınıza baştan karar verin. Merkeze yakın, eşyalı, küçük daireler daha hızlı kiraya çıkıyor ama kiracı sirkülasyonu yüksek. Büyük daireler geç doluyor, dolduğunda yıllarca boşalmıyor.
Nüfus artışı yavaş ama duruyor değil
TÜİK'in Şubat 2026'da açıkladığı sayıma göre Biga'nın nüfusu 94.526. Artış hızı binde 4,4. Kulağa mütevazı geliyor, ama Türkiye'de birçok ilçe nüfus kaybederken Biga'nın hâlâ artıda olması önemli. Bu artışın büyük kısmı doğumdan değil, dışarıdan gelenden kaynaklanıyor.
Konut talebi de buradan besleniyor. İlçe 100 bine yaklaşırken merkez mahallelerdeki arsa stoğu daralıyor, yeni yapılaşma çepere kayıyor.
Peki bu ne kadar sürer?
Dürüst cevap: bilmiyoruz. Tek bir büyük işverene bağlı ekonomilerde konut piyasası o işverenin durumuna fazlasıyla duyarlı olur. Biga'da bu risk gerçek. Sanayi tarafında bir daralma yaşanırsa kira gelirleri ilk etkilenen kalem olur.
Bunu söylememizin sebebi sizi caydırmak değil. Yatırımın süresini buna göre planlamak. Kısa vadede kira getirisi hedefliyorsanız risk daha yüksek. On yıllık bakıyorsanız ilçenin sanayi, tarım ve üniversite gibi birden fazla ayağı olması işinize yarar.