Çeltik ve ayçiçeği toprağı ilçenin en değerli varlığı. Ama tarım arazisi almak, arsa almaktan bambaşka bir iş.
Biga ovası ilçenin en somut zenginliği. Çeltik, ayçiçeği, buğday ve mısır burada yetişiyor ve Biga pirinci kalite olarak ülkenin en iyileri arasında sayılıyor. Bunu bilen yatırımcı ovaya bakıyor, gayet mantıklı.
Mantıksız olan, tarım arazisini arsa alır gibi almak.
Toprağın kendisi bir özellik
Arsa alırken konuma bakarsınız. Tarlada toprağın kendisi ürünün ne olacağını belirliyor. Sulama imkânı, drenaj, eğim ve toprak sınıfı; bunlar aynı köyde yan yana iki parselin verimini ve dolayısıyla değerini ikiye katlayabiliyor.
Su meselesi özellikle önemli. Çeltik su ister. Sulama kanalına erişimi olmayan bir parselde çeltik yapamazsınız, o parsel kuru tarım arazisidir ve fiyatı da öyle olmalıdır. Satıcı size ovadan bahsedebilir, siz o parselin suyunu sorun.
Bölünme kısıtı çoğu planı bozuyor
Tarım Arazilerinin Korunması mevzuatı asgari tarımsal arazi büyüklüğü getiriyor. Yani "alırım, ikiye bölerim, birini satarım" planı tarım arazisinde çoğu zaman yürümüyor.
Bu, alım öncesi il veya ilçe tarım müdürlüğünden sorulacak bir şey. Sonradan öğrenmek, sermayenizi çıkışı olmayan bir yere kilitlemek demek. Bir de hisseli tapularda bu kısıt işleri iyice zorlaştırıyor.
İmara açılır mı?
En çok sorulan soru bu. Ve en dürüst cevap: belki.
Nazım imar planına bakıp bir yorum yapmak mümkün. Gelişme aksında olan, merkeze yakın, yola cepheli parsellerin ihtimali daha yüksek. Ama bu bir tahmin, taahhüt değil. Tarla fiyatına alıp arsa fiyatına satmayı bekleyerek girdiğiniz bir işte, o dönüşüm hiç olmayabilir.
Tarlayı tarla olarak kazançlı buluyorsanız alın. İmar ihtimalini üstüne bonus sayın. Tersini yaparsanız, yani sadece imar bekleyerek alırsanız, yıllarca ekilmeyen bir toprağın vergisini ödersiniz.
Kiraya vermek
Ovada tarla alan yatırımcıların çoğu araziyi köydeki bir üreticiye kiralıyor. Getiri konut kirasının altında ama bakım derdi yok ve toprak boş kalmıyor. Ekilen bir tarla, ekilmeyene göre hem daha iyi durumda kalıyor hem de satarken daha kolay alıcı buluyor.